Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cùng diện tích thửa đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu bên nhận tặng cho đền bù bất cứ gì khi được nhận phần tặng cho cho. Hiện nay, việc tặng cho quyền sử dụng đất khá phổ biến đối với việc Cha mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con; Vợ chồng tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau; Anh chị em ruột tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau…., đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất trên thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 1, 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi, bổ sung năm 2012 và Khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ.
1. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất
Để thực hiện thủ tục tặng cho Quyền sử dụng đất, các bên phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của Pháp luật, cụ thể theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Hai trường hợp này pháp luật quy định như sau:
- Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp giấy chứng nhận nhưng được quyền tặng cho.
- Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được quyền tặng cho đất đai khi:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền tặng cho đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền tặng cho khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận (chưa cần có giấy chứng nhận).
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu Các Bên đáp ứng đủ các điều kiện đó thì các bên có thể đến một tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản để yêu cầu công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này hoặc chứng thực đối với hợp đồng tặng cho tại UBND có thẩm quyền nơi có bất động sản đối với những địa phương chưa có tổ chứng theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.
Tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; …
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã”.
Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
[b]2. Những giấy tờ cần thiết khi thực hiện thủ tục cônyêu cầu tổ chức hành nghề công chứng soạn thảo hợp đồng.
Sau khi tiến hành thủ tục công chứng xong thì phải nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai (thuộc Sở Tài nguyên môi trường) để làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3. Hồ sơ sang tên tặng cho đất đai nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai
Bên tặng cho:
- Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, đăng ký kết hôn (nếu đã đăng ký kết hôn), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa đăng ký kết hôn).( mỗi loại gồm 02 bản sao có chứng thực);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc).
Bên nhận tặng cho:
- Chứng minh nhân dân, hộ khẩu, Đăng ký kết hôn (nếu tặng cho hai vợ chồng). (mỗi loại gồm 02 bản sao có chứng thực);
- Giấy khai sinh của bên nhận tặng cho (giấy khai sinh của con đẻ, nếu trong trường hợp bên nhận tặng cho là con của bên tặng cho); (để được miễn thuế). (gồm 02 bản sao có chứng thực)
- Hợp đồng tặng cho (02 bản gốc).
4. Các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất
Khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:
4.1 Thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho đất đai
Việc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa:
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh chị em ruột với nhau.
Đối với những trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất ngoài những trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được - thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).
Đối với những trường hợp tặng cho không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hầu như các bên điều sẽ tiến hành thủ tục mua bán để hạn chế chi phí nộp thuế so với việc ký tặng cho.
4.2 Lệ phí trước bạ khi tặng cho quyền sử dụng đất
Việc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 10, Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ những trường hợp sau được miễn lệ phí trước bạ: Nhà, đất là quà tặng giữa:
- Vợ với chồng;
- Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
- Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
- Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
- Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
- Ông nội, bà nội với cháu nội;
- Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
- Anh, chị, em ruột với nhau;
Lệ phí trước bạ phát sinh khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Đối với những trường hợp tặng cho không thuộc trường hợp quy định tại khoản 10, Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì phải nộp lệ phí trước bạ;
- Mức lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5.% x (giá đất tại bảng giá đất x diện tích nhận tặng cho).
Ngoài ra việc tặng cho quyền sử dụng đất các bên còn phải nộp:
- Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
- Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định (mỗi tỉnh sẽ có mức thu khác nhau).
Như vậy, Công ty luật chúng tôi khái quát về các quy định pháp luật về thủ tục tặng cho đất đai cũng như quy định về các khoản thuế, lệ phí phải nộp khi tiến hành ký kết hợp đồng tặng cho đất đai. Để nhận được sự hỗ trợ KỊP THỜI – TẬN TÂM – TRÁCH NHIỆM từ Luật sư tư vấn đất đai và các chuyên gia pháp lý tại Công ty Luật của chúng tôi.