Bước sang năm 2016, cơ cấu căn hộ cao cấp như
dự án ventosa trong rổ hàng hóa đã chiếm 44%. Có phải người Việt đang giàu lên quá nhanh cần sở hữu nhu cầu ở nhà sang?
Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa sở hữu báo cáo đánh giá tiềm năng BĐS Việt Nam với những con số gây choáng cho người nghèo với ý định mua nhà. Theo dự đoán của JLL quá trình 2016-2018, giá căn hộ kỳ vọng tăng trung bình 5-7% một năm, riêng chung cư giá thấp có không gian lũy thêm 10% mỗi năm, tương đương mức tăng 30% trong 3 năm tới.
Buồn cho người nghèo và vui cho người nhiều tiền
Nếu như các dự đoán của JLL trở thành hiện thực thì BĐS sẽ phát triển thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất cho người với tiền, chẳng bắt buộc khiến cho gì cho nhọc xác, chỉ cần mua căn hộ giá thấp, chờ giá lên bán lại là chắc ăn.
Vì chẳng với ngành nghề nào có thể mang mức lớn mạnh trên diện rộng 30% trong 3 năm, lại an toàn vốn hàng đầu. Có thể, dự đoán này đem đến niềm vui cho người có tiền nhưng lại là nỗi buồn cho người nghèo.
Theo tính toán của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), giá nhà ở Việt Nam gấp 25 lần so mang thu nhập của đại bộ phận người dân. Trong lúc đấy, giá nhà ở các nước xây dựng chỉ gấp 5 - 6 lần so sở hữu thu nhập. Điều đấy đồng nghĩa, độ khó trong việc tiếp tục cận nhà ở của người dân Việt Nam gấp 5 lần so có người dân các quốc gia phát triển.
Sa đà vì bất động sản
Theo số liệu của JLL, tổng nguồn cung căn hộ tại TP.HCM bây giờ mang khoảng 80.000 căn. Trong ấy, phân khúc căn hộ bình dân chiếm 43%. Đây là con số to hơn toàn bộ so có con số mà HoREA đưa ra từ đầu năm 2016 là khoảng 57.000 căn.
Cũng theo JLL, trong vòng 3 năm tới, dựa theo số lượng căn hộ đã chào bán, nguồn cung căn hộ được dự báo sẽ nâng cao đến 74%. Đối với phân khúc căn hộ cao cấp và sang tôn trọng như
căn hộ ventosa sở hữu giá bán >2.000 USD/m2, nguồn cung thậm chí được dự kiến sẽ còn tăng gấp đôi.
Nguồn cung nâng cao đột biến, theo lý giải của JLL, là bởi vì niềm tin vào nền kinh tế lớn mạnh giúp đỡ phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoại trừ được sắm 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc chọn tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào.
Chính sách này chính thức sở hữu hiệu lực từ tháng 7/2015. Người nước bên cạnh được có tài sản đã chọn trong vòng 50 năm và hoàn toàn mang quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng hoàn toàn có thể gia hạn quyền với sau 50 năm phụ thuộc theo phê chuẩn. Đây là căn do khiến cho các nhà đầu tư ưa chuộng tới bất động sản tại Việt Nam phổ biến hơn.
Biết rằng nguồn cung tăng đột biến tuy nhiên JLL vẫn trấn an các nhà đầu tư rằng, thị trường sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này. Nguồn cung căn hộ các năm trở lại đây so sở hữu mật độ dân số tại TP.HCM vẫn còn hơi thấp khi so sánh mang những nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả lúc tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán.
Tuy nhiên, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang tôn trọng hiện đang khá cao, đặc trưng là sau khi những dự án được hoàn thành. JLL ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TP.HCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1.000 dân, gần tương đương mức ở Bangkok (Thái Lan), Kuala Lumpur (Malaysia) và Manila (Philippines), dù thế vẫn cao hơn Jakarta (Indonesia).
Thị trường BĐS rất có thể sở hữu các diễn biến lạ trong một công đoạn ngắn hạn tuy nhiên trong dài hạn chắc chắn ko thể thoát ly quy luật cung cầu và khả năng thanh toán. Khả năng thanh toán tùy thuộc vào thu nhập thực tế của nhiều người. Chính những diễn biến lạ của thị trường đã và đang khiến cho các cơ quan quản lý buộc phải ra tay.
Lo thì vẫn lo
Các dự đoán của những doanh nghiệp đã và đang rất lạc quan về thị trường BĐS. Ngược lại, diễn biến thực tế của thị trường lại cho cảm thấy 1 nỗi lo thực sự, đó là nguy cơ bong bóng BĐS.
Số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường cho cảm thấy, số lượng giao dịch căn hộ thành công trong quý II/2016 giảm 45% so với quý I/2016. Số liệu của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng cho thấy, thiên hướng cạn kiệt nhu cầu mua nhà trong các năm vừa qua.
Trong tháng 7/2016, tại Hà Nội mang khoảng 1.250 giao dịch thành công, giảm 3,85% so với tháng 6/2016. Đối sở hữu TP.HCM, có khoảng 1.200 giao dịch thành công. tuy thế, lượng giao dịch đã mang dấu hiệu chững lại và giảm 4% so có tháng 6/2016.
Theo nhận định của Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện tượng nguồn cung nâng cao tuy vậy giao dịch giảm và tập trung cốt yếu ở phân khúc thị trường trung - cao cấp đã cho thấy những bất cập trong cơ cấu cung - cầu hàng hóa. Từ thực tế này, Hiệp hội BĐS Việt Nam khuyến cáo đến các cơ quan quản lý Nhà nước bắt buộc với các biện pháp kiểm soát thị trường, đặc thù chú trọng đến số lượng, nguồn cung và tiến độ những dự án thuộc phân khúc cao cấp ưng ý hơn với nhu cầu thực của thị trường.
Trước đó, Bộ đẩy mạnh cũng đã chú ý TP.HCM và Hà Nội bắt buộc sở hữu những biện pháp điều tiết nguồn cung để tránh lệch lạc, xây dựng quá rộng rãi BĐS cao cấp. Ngân hàng Nhà nước đã có những biện pháp nắn chỉnh mẫu vốn đã và đang đổ quá rộng rãi vào BĐS.