Mặt bằng thuê để kinh doanh, làm văn phòng luôn tiêu tốn ngân sách khá lớn của nhiều doanh nghiệp, hộ kinh doanh. Đặc biệt, với khu vực trung tâm Q.1, Q.3 (TP.HCM), giá mặt bằng cho thuê luôn tăng theo từng năm.
Trong bối cảnh đó, một số chủ đầu tư đang đưa ra các dự án
văn phòng ảo quận 1, officettel nằm trong các khu chung cư để nắm bắt dòng đầu tư.
Nhu cầu tăng cao
Với nhu cầu tìm mua mặt tiền lớn để kinh doanh, chúng tôi tìm đến một mặt bằng cho thuê tại đường Trần Cao Vân (Q.1, TP.HCM). Anh H.T, chủ căn nhà, ra giá mặt bằng cho thuê là 160 triệu đồng/tháng, miễn trả giá.
“Em cứ đi coi thoải mái, xem có căn nào nhà 2 mặt tiền, ngay góc ngã tư, tổng diện tích 200m, mà giá thấp hơn anh nói không”, chủ nhà nói. Với mức giá này, mỗi mét vuông người thuê phải trả tương đương gần 800.000 đồng/tháng chưa kể các loại chi phí khác.
Tìm đến một địa chỉ khác trên đường Bùi Viện (Q.1), căn nhà này thậm chí còn được rao giá 1,2 triệu đồng/m2/tháng dù chỉ có một mặt tiền để kinh doanh.
“Nhà ở ngay khu này thì giá đó là rẻ rồi đó, em cứ đi coi hết đi, thấy ưng quay lại chị em mình nói chuyện”, chị Thủy, đầu mối cho thuê căn nhà rộng chưa tới 100 m2 tại khu phố sầm uất này cho biết.
Khảo sát hàng loạt mặt bằng cho thuê khác tại khu vực đường Nguyễn Thái Học, Nguyễn Trãi, Phó Đức Chính (Q.1) có thể thấy, giá thuê cho mỗi mét vuông để kinh doanh trung bình từ 600.000 đồng cho tới trên dưới 1 triệu đồng.
Đối với phân khúc mặt bằng cho thuê tại các trung tâm thương mại, giá mặt bằng cũng căng thẳng không kém. Anh Lữ Hoàng Thành, quản lý vùng một nhãn hàng mỹ phẩm cho biết: “Để thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại hạng sang, có tiếng hiện nay không quá khó. Vấn đề lớn nhất là tiền, rất cao”.
Theo phân tích của anh Thành, giá thuê sàn trung tâm thương mại hàng đầu hiện nay vị trí tốt dao động từ 1 - 1,5 triệu đồng/m2. Đối với những vị trí ở dưới tầng hầm, hay tầng cao, giá thuê sẽ dao động tăng giảm tùy tình hình.
Theo nhận định của anh Thành, với mức giá như thế thì qua vài năm nay giá thuê mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại chỉ tăng chứ không hề giảm, có thể các nhãn hàng kinh doanh không mấy tốt nhưng mặt bằng vẫn phải thuê để quảng bá sản phẩm và giữ khách.
Đối với các trung tâm thương mại vừa và nhỏ hơn, giá thuê có thấp nhưng cũng không hề giảm. Tại một trung tâm mua sắm trên đường Nguyễn Huệ, khảo sát cho thấy mặc dù khách đi mua sắm khá thưa thớt, tuy nhiên nhiều tiểu thương cho hay, giá thuê tăng theo từng năm, tùy từng hợp đồng, vị trí mà giá thuê dao động từ 200 tới 500 triệu đồng/sạp.
Không chỉ có vậy, mặt bằng cho thuê tăng giá liên tục đã khiến nhiều chung cư cũ cũng được các đơn vị kinh doanh tận dụng để bán hàng. Ghi nhận tại chung cư Tôn Thất Thiệp (Q.1) chỉ có 2 lầu để sử dụng nhưng có tới 3 - 4 cửa hàng thuê để bán các mặt hàng như mỹ phẩm, thời trang hay mở shop café, cơm trưa văn phòng phục vụ khách khu vực xung quanh.
“Với giá cơm khoảng 45.000 đồng/phần, nước uống 30.000 đồng thiệt tình không hề rẻ, tuy nhiên ở khu này thì đành phải chấp nhận vì giá thuê mặt bằng lên tới vài chục triệu mỗi tháng nên cũng khá tốn kém”, chị Mai, chủ quán cơm trưa văn phòng tại khu vực này cho hay.
Nhiều dự án “đón gió”
Trong bối cảnh nhu cầu thuê mặt bằng trung tâm tăng cao như vậy, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính lớn đã bắt đầu nhắm tới phân khúc này.
Theo khảo sát của chúng tôi, từ giữa năm 2015 đến trung tuần tháng 4-2016, tại TP.HCM xuất hiện khá nhiều dự án chào bán loại hình căn hộ office-tel. Đây là loại căn hộ hai trong một: vừa làm nhà ở, vừa làm
văn phòng ảo, đầy đủ tiện ích khép kín của khu dân cư và có tính năng thương mại cao.
Nhiều chủ đầu tư các dự án căn hộ tại TP.HCM cho biết các dự án họ đang triển khai lượng căn hộ office-tel đang chiếm trên 10% tổng số căn hộ trong một dự án. Đây là điểm đặc biệt của thị trường bất động sản trong thời hội nhập, bởi trong khoảng thập niên qua, thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một dự án The Manor giai đoạn 2 giao dịch sản phẩm này.
Căn hộ office-tel đang được các nhà phát triển bất động sản định vị là sản phẩm mới và là khoản đầu tư linh hoạt nhất tại thị trường hiện nay. Theo đó, các căn hộ có diện tích nhỏ nhất 25m2 và lớn nhất khoảng 200m2, mức giá đa dạng tuỳ khu vực.
Gần đây tập đoàn Novaland vừa tung ra dự án khu phức hợp Madison tại 15 đường Thi Sách, Q.1. Tòa nhà này nằm ngay hai góc mặt tiền đường Thi Sách và Cao Bá Quát, lọt trong “khu đất vàng” của trung tâm văn hóa - hành chính của TP.HCM, bao bọc xung quanh bởi những công trình biểu tượng như Nhà hát Thành phố, phố đi bộ Nguyễn Huệ cùng các trung tâm thương mại - văn phòng - khách sạn - dịch vụ cao cấp bậc nhất Sài Gòn như khách sạn Park Hyatt, Caravelle.
Vị trí hiếm có này đáp ứng được nhu cầu sở hữu một căn hộ ngay trong lòng thành phố của nhóm khách hàng thượng lưu, doanh nhân giàu có. Lẽ dĩ nhiên, những dự án như Madison lập tức lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư địa ốc TP.HCM.
“Những dự án nằm ở vị trí như Madison vừa đảm bảo tiêu chí “một bước chân đến ngàn tiện ích”, thuận tiện gặp gỡ đối tác, vừa mang lại không gian sống yên bình, riêng biệt cần thiết cho giới thượng lưu, doanh nhân giữa nhịp sống hối hả của SàiGòn”, anh Hoàng Tuấn, cán bộ một sàn giao dịch bất động sản tại Q.1 nhận xét.
Dự án ở khu đất vàng này đưa ra thị trường với số lượng khiêm tốn chỉ khoảng hơn 100 căn hộ và 70 căn office-tel. Với ưu thế ở vị trí đắc địa và số lượng khan hiếm, chủ đầu tư này thậm chí mạnh dạn đưa ra chương trình cam kết giúp người mua nhà cho thuê lại 88 triệu/tháng.
Lý giải cho cam kết này, đại diện Novaland phân tích, hiện nay nhu cầu thuê văn phòng lẫn căn hộ cao cấp ngay quận 1 rất lớn, với một văn phòng tầm khá ở khu vực này mức giá hiện tại đã từ 1 triệu đồng/m2.
Những người đang sở hữu bất động sản quận 1 cũng khẳng định giá chỉ có tăng trong 20 năm qua, nên việc sở hữu bất động sản tại khu vực này không chỉ khai thác lợi nhuận tốt mà còn là nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn.
Trong khi đó theo một khảo sát của CBRE Viêt Nam, tỉ suất lợi nhuận hàng năm của căn hộ hạng sang hiện hữu tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt 3-6%, mức phổ biến nhất là 4-5%. Top 5 nhóm khách thuê có ngân sách dồi dào đến từ: Nhật, Mỹ, Anh, Singapore và Đức.
Đơn vị này đánh giá thêm, tuy đang ở mức cao kỷ lục kể từ năm 2004, hiện nay giá chào bán căn hộ hạng sang tại TP.HCM vẫn được liệt vào thị trường cạnh tranh nếu so với các thành phố lớn trong khu vực.
Cụ thể, giá nhà phân khúc hạng sang này tại TP.HCM đang là 70 - 150 triệu đồng/m2, vẫn ở ngưỡng thấp hơn rất nhiều so với Singapore (400 - 500 triệu đồng/m2) hay Bangkok (140 - 200 triệu đồng/m2).
Giá cao vẫn không đủ chỗ cho thuê
Theo khảo sát, tòa nhà
dịch vụ văn phòng ảo vừa khai trương tại khu vực này là Vietcombank có mức giá thuê trên 1 triệu đồng/m2/tháng mà vẫn không đủ chỗ cho thuê. CBRE cho biết trong quý II-2016, nguồn cung tại khu vực trung tâm khá khiêm tốn so với nhu cầu.
Từ đầu năm đến quý I-2016, khu vực này không có tòa nhà văn phòng cho thuê mới nào đi vào hoạt động. Nhóm khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất trong nửa đầu năm 2016 thuộc các lĩnh vực tài chính - ngân hàng, logistics và kỹ thuật.
Phần lớn các yêu cầu thuê của CBRE đến từ khu vực châu Á - Thái Bình Dương, chiếm 53%.