03-20-2014, 11:43 AM
Phần diện tích đã bị thu chênh từ trước đến nay tại các khu chung cư người mua khó có thể đòi lại được khi các chủ đầu tư đã cố tình "ăn tham". Trách nhiệm cuối cùng phải chăng lại đổ lên đầu cơ quan ban hành Thông tư 16? Nhưng chắc chắn cơ quan ban hành văn bản này không chấp nhận mình sai khi mà số tiền chênh lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.
Nếu không có những tranh cãi giữa khách hàng và chủ đầu tư suốt thời gian qua, chắc hẳn ít người biết các văn bản pháp luật nào đang được quy chiếu để hình thành nên diện tích và giá bán căn hộ của họ. Gần đây, với những cáo buộc Thông tư 16/2010/TT-BXD trái với các quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP… nhiều người mua nhà chung cư cho rằng, họ đã phải chịu thiệt hại rất lớn.
Bởi vì, chủ đầu tư khi tính diện tích căn hộ theo Thông tư này đã đưa cả phần cột, hộp kỹ thuật và tường vào, chứ không phải tính theo thông thủy như tại các văn bản luật cao hơn (Thông tư 16 có quy định cách tính này nhưng đa số chủ đầu tư không thực hiện).
Thông thủy là cách tính lòng nhà theo những nơi nước có thể lan tỏa và người mua nhà rất dễ đo đạc, tính toán được. Nhưng trên thực tế, nhiều chuyên gia đặt vấn đề: Trách nhiệm về những bức tường có thể được đóng đinh lên, đưa các thiết bị nằm chìm phía trong để tiết kiệm diện tích, tạo thêm không gian cho căn hộ sẽ thuộc về ai khi mà chủ đầu tư là người xây dựng nhưng không sử dụng, còn người mua lại sở hữu và trực tiếp dùng?
file.370544
Tranh chấp về diện tích sử dụng cũng phải có hồi kết
Kết cấu của một tòa nhà bao gồm cả cột, hộp kỹ thuật, tường… là những yếu tố luôn được chủ đầu tư tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn, nhưng cũng ít ảnh hưởng nhất đến không gian sử dụng của khách hàng.
Ngược lại, yếu tố thẩm mỹ, tiện ích sử dụng cũng tác động đến kết cấu. Căn hộ càng cao cấp, diện tích cột, hộp kỹ thuật càng nhiều, tầng thấp diện tích này cũng sẽ lớn hơn tầng cao. An toàn, tính thẩm mỹ, tiện ích chắc chắn là điều kiện để người bán thuyết phục về tính ưu việt của sản phẩm căn hộ, còn người mua cũng cân nhắc để xuống tiền.
Nhưng mặt khác, đương nhiên, khi chủ đầu tư bỏ chi phí để xử lý cột, hộp kỹ thuật bao giờ cũng với mục đích thu lại lợi nhuận, hoặc chí ít phải được khấu trừ vào khâu nào đó, chứ không thể ôm để lỗ.
Cho nên, bản chất của những cuộc tranh chấp xảy ra xung quanh cách tính diện tích chung cư trong suốt thời gian dài vừa qua có phần là do chủ đầu tư “ăn quá dày” so với mức chi phí thực cho diện tích cột, hộp kỹ thuật. Khách hàng thì trong thời sốt nóng giá nhà đất rất tin tưởng ở chủ đầu tư và cũng có phần chủ quan, chỉ mong mua nhanh được căn hộ kiếm lời từ “lướt sóng” mà không quan tâm đến các điều kiện ràng buộc với quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Chỉ đến khi giá nhà đất xuống thê thảm, căn hộ không bán được, chủ đầu tư thúc nộp tiền thì người mua mới phát hiện chuyện văn bản chưa tương đồng với nhau, mà bên bán lại cứ áp mức tính diện tích sao cho cao nhất để người mua phải chịu.
Nhưng, nhìn nhận vấn đề dưới góc độ khác, các chủ đầu tư, giới chuyên môn cũng thống nhất rằng: Giá bán cả tòa nhà là tổng chi phí cộng với một tỷ lệ lợi nhuận nhất định, phù hợp với thị trường tại từng thời điểm (có trường hợp bán lỗ như sang nhượng dự án, phá sản giải thể DN, thu tiền về vì mục đích khác…).
Mà doanh thu bán tòa nhà là tổng giá bán của mỗi căn hộ. Các con số này đã được ấn định ngay từ đầu, cho nên số tiền người mua phải trả cho mỗi m2 sàn chỉ là kết quả của phép chia giữa tổng giá bán căn hộ (số bị chia) với diện tích sàn (thương số).
Khi thương số càng lớn với số bị chia không thay đổi thì đương nhiên giá mỗi m2 sàn sẽ giảm xuống. Để giá bán mỗi m2 thấp hòng kích thích người mua ký kết hợp đồng, chuyện chủ đầu tư áp dụng cách tính cả cột, hộp kỹ thuật, tim tường như tại Thông tư 16 là điều dễ hiểu. Bởi chung quy, hợp đồng mua bán là thỏa thuận dân sự, chủ đầu tư và khách hàng cùng thống nhất, chấp nhận các điều kiện, “thuận mua, vừa bán”.
Khách hàng mua nhà tại các dự án chung cư chỉ có thể đủ điều kiện đòi được khoản tiền chênh giữa tính diện tích theo thông thủy và theo hợp đồng nếu chứng minh Thông tư 16 là sai, hợp đồng áp dụng điều khoản về tính diện tích sở hữu riêng theo Thông tư 16 là trái quy định pháp luật và không có hiệu lực.
Nhưng có một điều chắc chắn rằng, chủ đầu tư không dễ trả lại phần tiền thu chênh này. Trách nhiệm cuối cùng phải chăng lại đổ lên đầu cơ quan ban hành Thông tư 16? Hàng nghìn tỷ đồng tiền chênh, chắc chắn sẽ là điều kiện để cơ quan ban hành văn bản này không chấp nhận mình sai.
Ngược lại, sẽ chỉ bức xúc hơn khi vấn đề được phát hiện lại không giải quyết thỏa đáng. Người mua không chấp thuận khi cái “thiệt” của mình chưa được ghi nhận, hồi đáp. Kẻ bán chót “tham ăn” không được cảnh cáo, răn đe, luận tội quá khứ. Sự việc đã xảy ra, thật khó để giải quyết nhưng không phải không có lời kết. Cần có thời gian và sự đồng thuận của tất cả các bên, chứ không phải diện tích đo lại bao nhiêu và giá mỗi m2 tính thế nào.
Mà để giải quyết các tranh chấp về diện tích chung cư hiện nay, không thể đổ hết trách nhiệm thực hiện hợp đồng đã ký cho khách hàng, cũng như phủi trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tính diện tích căn hộ không theo thông thủy. Con đường đến đồng thuận, hai bên chắc chắn phải cùng nhau chia sẻ nghĩa vụ tài chính, quyền sở hữu ngay trong từng bức tường, cây cột, hộp kỹ thuật…
Doanh Nghiệp Tư Nhân NgọcQuý-chuyên san lấp mặt bằng giá rẽ trên địa bàn quận 2,quận 9,quận thủ đức
Liên hệ với chúng tôi để san lấp mặt bằng giá rẽ và dịch vụ tốt nhất cho quý đơn vị !
Với nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, san lấp mặt bằng, công ty chúng tôi chuyên nhận thi công san lấp mặt bằng trên địa bàn TP.HCM, đặc biệt là giá rẻ bất ngờ cho Q2, Q9, Q. Thủ Đức (do có nguồn đất để san lấp có sẵn trên từng địa bàn cự ly vận chuyển ngắn nên giá thành rẽ hơn bất kì đơn vị nào trên địa bàn này ).
Tel:0938743923-0968311692
Email
anlaphcm@gmail.com
Nếu không có những tranh cãi giữa khách hàng và chủ đầu tư suốt thời gian qua, chắc hẳn ít người biết các văn bản pháp luật nào đang được quy chiếu để hình thành nên diện tích và giá bán căn hộ của họ. Gần đây, với những cáo buộc Thông tư 16/2010/TT-BXD trái với các quy định tại Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 71/2010/NĐ-CP… nhiều người mua nhà chung cư cho rằng, họ đã phải chịu thiệt hại rất lớn.
Bởi vì, chủ đầu tư khi tính diện tích căn hộ theo Thông tư này đã đưa cả phần cột, hộp kỹ thuật và tường vào, chứ không phải tính theo thông thủy như tại các văn bản luật cao hơn (Thông tư 16 có quy định cách tính này nhưng đa số chủ đầu tư không thực hiện).
Thông thủy là cách tính lòng nhà theo những nơi nước có thể lan tỏa và người mua nhà rất dễ đo đạc, tính toán được. Nhưng trên thực tế, nhiều chuyên gia đặt vấn đề: Trách nhiệm về những bức tường có thể được đóng đinh lên, đưa các thiết bị nằm chìm phía trong để tiết kiệm diện tích, tạo thêm không gian cho căn hộ sẽ thuộc về ai khi mà chủ đầu tư là người xây dựng nhưng không sử dụng, còn người mua lại sở hữu và trực tiếp dùng?
file.370544
Tranh chấp về diện tích sử dụng cũng phải có hồi kết
Kết cấu của một tòa nhà bao gồm cả cột, hộp kỹ thuật, tường… là những yếu tố luôn được chủ đầu tư tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn, nhưng cũng ít ảnh hưởng nhất đến không gian sử dụng của khách hàng.
Ngược lại, yếu tố thẩm mỹ, tiện ích sử dụng cũng tác động đến kết cấu. Căn hộ càng cao cấp, diện tích cột, hộp kỹ thuật càng nhiều, tầng thấp diện tích này cũng sẽ lớn hơn tầng cao. An toàn, tính thẩm mỹ, tiện ích chắc chắn là điều kiện để người bán thuyết phục về tính ưu việt của sản phẩm căn hộ, còn người mua cũng cân nhắc để xuống tiền.
Nhưng mặt khác, đương nhiên, khi chủ đầu tư bỏ chi phí để xử lý cột, hộp kỹ thuật bao giờ cũng với mục đích thu lại lợi nhuận, hoặc chí ít phải được khấu trừ vào khâu nào đó, chứ không thể ôm để lỗ.
Cho nên, bản chất của những cuộc tranh chấp xảy ra xung quanh cách tính diện tích chung cư trong suốt thời gian dài vừa qua có phần là do chủ đầu tư “ăn quá dày” so với mức chi phí thực cho diện tích cột, hộp kỹ thuật. Khách hàng thì trong thời sốt nóng giá nhà đất rất tin tưởng ở chủ đầu tư và cũng có phần chủ quan, chỉ mong mua nhanh được căn hộ kiếm lời từ “lướt sóng” mà không quan tâm đến các điều kiện ràng buộc với quyền lợi và trách nhiệm của mình.
Chỉ đến khi giá nhà đất xuống thê thảm, căn hộ không bán được, chủ đầu tư thúc nộp tiền thì người mua mới phát hiện chuyện văn bản chưa tương đồng với nhau, mà bên bán lại cứ áp mức tính diện tích sao cho cao nhất để người mua phải chịu.
Nhưng, nhìn nhận vấn đề dưới góc độ khác, các chủ đầu tư, giới chuyên môn cũng thống nhất rằng: Giá bán cả tòa nhà là tổng chi phí cộng với một tỷ lệ lợi nhuận nhất định, phù hợp với thị trường tại từng thời điểm (có trường hợp bán lỗ như sang nhượng dự án, phá sản giải thể DN, thu tiền về vì mục đích khác…).
Mà doanh thu bán tòa nhà là tổng giá bán của mỗi căn hộ. Các con số này đã được ấn định ngay từ đầu, cho nên số tiền người mua phải trả cho mỗi m2 sàn chỉ là kết quả của phép chia giữa tổng giá bán căn hộ (số bị chia) với diện tích sàn (thương số).
Khi thương số càng lớn với số bị chia không thay đổi thì đương nhiên giá mỗi m2 sàn sẽ giảm xuống. Để giá bán mỗi m2 thấp hòng kích thích người mua ký kết hợp đồng, chuyện chủ đầu tư áp dụng cách tính cả cột, hộp kỹ thuật, tim tường như tại Thông tư 16 là điều dễ hiểu. Bởi chung quy, hợp đồng mua bán là thỏa thuận dân sự, chủ đầu tư và khách hàng cùng thống nhất, chấp nhận các điều kiện, “thuận mua, vừa bán”.
Khách hàng mua nhà tại các dự án chung cư chỉ có thể đủ điều kiện đòi được khoản tiền chênh giữa tính diện tích theo thông thủy và theo hợp đồng nếu chứng minh Thông tư 16 là sai, hợp đồng áp dụng điều khoản về tính diện tích sở hữu riêng theo Thông tư 16 là trái quy định pháp luật và không có hiệu lực.
Nhưng có một điều chắc chắn rằng, chủ đầu tư không dễ trả lại phần tiền thu chênh này. Trách nhiệm cuối cùng phải chăng lại đổ lên đầu cơ quan ban hành Thông tư 16? Hàng nghìn tỷ đồng tiền chênh, chắc chắn sẽ là điều kiện để cơ quan ban hành văn bản này không chấp nhận mình sai.
Ngược lại, sẽ chỉ bức xúc hơn khi vấn đề được phát hiện lại không giải quyết thỏa đáng. Người mua không chấp thuận khi cái “thiệt” của mình chưa được ghi nhận, hồi đáp. Kẻ bán chót “tham ăn” không được cảnh cáo, răn đe, luận tội quá khứ. Sự việc đã xảy ra, thật khó để giải quyết nhưng không phải không có lời kết. Cần có thời gian và sự đồng thuận của tất cả các bên, chứ không phải diện tích đo lại bao nhiêu và giá mỗi m2 tính thế nào.
Mà để giải quyết các tranh chấp về diện tích chung cư hiện nay, không thể đổ hết trách nhiệm thực hiện hợp đồng đã ký cho khách hàng, cũng như phủi trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc tính diện tích căn hộ không theo thông thủy. Con đường đến đồng thuận, hai bên chắc chắn phải cùng nhau chia sẻ nghĩa vụ tài chính, quyền sở hữu ngay trong từng bức tường, cây cột, hộp kỹ thuật…
Doanh Nghiệp Tư Nhân NgọcQuý-chuyên san lấp mặt bằng giá rẽ trên địa bàn quận 2,quận 9,quận thủ đức
Liên hệ với chúng tôi để san lấp mặt bằng giá rẽ và dịch vụ tốt nhất cho quý đơn vị !
Với nhiều năm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, san lấp mặt bằng, công ty chúng tôi chuyên nhận thi công san lấp mặt bằng trên địa bàn TP.HCM, đặc biệt là giá rẻ bất ngờ cho Q2, Q9, Q. Thủ Đức (do có nguồn đất để san lấp có sẵn trên từng địa bàn cự ly vận chuyển ngắn nên giá thành rẽ hơn bất kì đơn vị nào trên địa bàn này ).
Tel:0938743923-0968311692
anlaphcm@gmail.com