Địa điểm và Thuê địa điểm
prince.new01 > 08-12-2011, 10:17 AM
Địa điểm và Thuê địa điểm
Cho dù bạn là một doanh nhân làm việc ngòai giờ hay làm việc theo giờ chính thức thì đôi khi vấn đề địa điểm cũng trở nên quan trọng đối với bạn. Việc thành công hay thất bại của hầu hết các doanh nghiệp bán lẻ phụ thuộc vào sự lựa chọn và đánh giá của người chủ trong việc tìm một địa điểm phù hợp.
Bước khởi đầu trong việc kinh doanh là quyết định xem bạn sẽ sống ở đâu và doanh nghiệp của bạn sẽ đặt ở đâu. Bạn cũng có thể có cơ hội chuyển đến một nơi mà việc sống và kinh doanh đều tuyệt vời.
Các tiêu chí về quy hoạch
Mọi thành phố đều có Sở Kế hoạch tại khu hành chính. Bạn sẽ phải làm việc với cơ quan này cũng như nhiều cơ quan khác và các tổ chức của thành phố, những nơi có toàn quyền trong việc thông qua hay không bản kế hoạch của bạn.
Bạn có thể không còn phụ thuộc vào quy hoạch để quyết định những nguyên tắc nào được sử dụng ở vị trí mà bạn mong muốn. Vị trí mà bạn mong muốn thường phải được thông qua trong bản kế hoạch chính sách, đánh giá tác động môi trường và các quy định khác.
Bạn có thể cảm thấy như mình đang đứng trước hội đồng xét duyệt với những quyết định được đưa ra dường như không mấy hợp lý. Ở nhiều thành phố có những cơ quan tái phát triển được phép áp đặt những điều kiện thậm chí còn nghiêm ngặt hơn cả những điều đã được ghi trong các văn bản về quy hoạch ở địa phương.
Một nhà đầu tư vào trung tâm mua sắm đã quá thất vọng trước những đòi hỏi của các cơ quan của thành phố đến mức cuối cùng ông ta phải tuyên bố đầu hàng và bán lại tài sản này cho người khác. Nhà đầu tư mua lại tài sản này sau đó đã thành công trong việc phát triển nó. Bí quyết của ông ta là “tôi đến gặp chính quyền thành phos và nói với họ rằng tôi sẽ làm tất cả những điều họ muốn và tôi đã thực hiện điều đó."
Rõ ràng là sẽ có những thời điểm những điều kiện không thuận lợi sẽ làm cho địa điểm mà doanh nghiệp của bạn đặt trụ sở mất đi tính hấp dẫn. Trong những trường hợp đó bạn cần phải dứt khoát trong việc đi tìm một địa điểm khác.
Tiêu chí cho việc kinh doanh tại nhà
Cần đảm bảo rằng việc bạn kinh doanh ở nhà là hợp pháp và bạn phải được thành phố cấp giấy phép cho việc này. Nhiều ngôi nhà có các điều kiện đi kèm và bạn cần kiểm tra để đảm bảo rằng bạn tuân thủ nó.
Tiêu chí đối với doanh nghiệp sản xuất, kho bãi, công nghiệp
• Có thể mở rộng trong tương lai
• Thuận tiện cho nhân viên
• Thuận tiện giao thông
• Có sẵn lực lượng lao động
• Cơ sở hạ tầng phù hợp
• Thuận tiện cho hệ thống vận chuyển và giao hàng nhanh
Tiêu chi đối các doanh nghiệp bán lẻ
Mỗi doanh nghiệp bán lẻ hay thương mại đều có những tiêu chí riêng của mình. Ví dụ, một cửa hàng bán bánh cần ở một vị trí thuận chiều trên đường đi làm. Mặt khác, cửa hàng bán rượu cần có vị trí ở phía bên đường theo chiều từ chỗ làm về nhà.
Việc lựa chọn địa điểm kinh doanh của bạn có một ảnh hưởng rất lớn đến các cơ hội thành công của bạn.
Trong Phần I bạn đã phân tích những doanh nghiệp có lĩnh vực kinh doanh tương tự với lĩnh vực mà bạn lựa chọn. Bạn đã phân tích địa điểm của những doanh nghiệp này và tại sao họ lại đặt ở đó chưa?
• Chọn một loại trung tâm phù hợp (lớn, mini hay dãy hàng). Một số doanh nghiệp kinh doanh hiệu quả nhất trong những trung tâm lớn nhưng một số khác như siêu thị nhỏ, cửa hàng băng đĩa, hiệu giặt tự động lại thành công hơn trong các trung tâm nhỏ hơn . Trong khi đó một số khác lại kinh doanh tốt tại mặt phos như cửa hàng hoa, nhà trẻ hay cửa hàng đồ cổ.
• Thông tin về nhân chủng học có thể cung cấp cho bạn thông tin về vùng lân cận. Nó cho bạn biết về dân số, số hộ gia đình, ước tính dân số theo chủng tộc, độ tuổi và theo mức thu nhập trong bán kính một, hai hay năm dặm. Bạn có thể tìm kiếm các công ty cung cấp loại thông tin này trên Internet. Hãy sử dụng các công cụ tìm kiếm chủ yếu và gõ “số liệu nhân chủng học” để tìm kiếm. ."
• Thăm dò người địa phương. Bạn sẽ ngạc nhiên về những điều mà bạn học được qua việc nói chuyện với các khách hàng, nhân viên và chủ doanh nghiệp.
• Mật độ lưu thông cũng rất quan trọng vì nó cho bạn biết số lượng xe tại các giao lộ. Bạn cũng có thể lấy số liệu về người đi bộ, điều rất quan trọng đối với các doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu khách hàng tiện ghé qua. Thông số này có thể lấy từ phòng giao thông hay cảnh sát địa phương.
• Visibility and signage. Khách hàng phải biết rằng bạn đã có mặt ở đó. Họ có thể nhìn thấy cửa hàng của bạn. Thông thường thì phía cuối hoặc góc đường là những vị trí tốt hơn và đó là tại sao tiền thuê ở những nơi này cao hơn. Làm một cái bảng hiệu với kích cỡ lớn nhất có thể. Hãy nói cho công chúng biết rõ bạn đang kinh doanh cái gì. Ví dụ như: du lịch, quà tặng, con vật cảnh đã nói lên bạn đang kinh doanh là cái gì. Hợp đồng thuê địa điểm của bạn và các quy định của thành phố đều có những hạn chế liên quan tới biển hiệu.
• Lối đi và việc đỗ xe: Đảm bảo bạn có nơi đỗ xe thuận tiện và đủ chỗ. Hãy tránh những phố có sử dụng dải phân cách hoặc phố giao thông một chiều. Khách hàng thường thích các cửa hàng có bãi đỗ xe phía trước.
• Khoảng cách với đối thủ cạnh tranh: Cần biết các đối thủ cạnh tranh của bạn ở đâu. Bạn có thể tìm thấy tên và địa chỉ của họ trong cuốn Những Trang Vàng. Hãy tìm hiểu xem các đối thủ của bạn đang làm gì và họ thực hiện như thế nào.
Các đại siêu thị: Đó là những cửa hàng khổng lồ với tầm cỡ quốc gia dưới dạng 1 trung tâm thương mại, mua sắm. Chẳng hạn, Albertson's, Nordstrom, Wal-Mart và McDonald's sẽ giúp thu hút khách hàng vào trong các trung tâm. Thông thường, doanh nghiệp của bạn có vị trí càng gần các đại siêu thị thì việc kinh doanh của bạn càng tốt.
Những việc nên và không nên khi thuê địa điểm
Nên có một luật sư chuyên về bất động sản để giúp bạn trong việc đàm phán để thuê hay mua địa điểm. Một hợp đồng thuê địa điểm trong 6 năm với tiền thuê mỗi tháng là $1000 sẽ cần $60000 (có lẽ là trách nhiệm đóng góp cá nhân) và hoàn toàn có thể là khoản đóng góp lớn nhất của bạn cho doanh nghiệp mới của mình.
Hầu hết các hợp đồng thuê điểm bán lẽ là theo dạng người thuê chịu toàn bộ các khoản chi phí liên quan như tiền thuế, bảo hiểm, làm vườn, trang thiết bị, bảo vệ, rác và nước thải, tháo dỡ các tấm thạch cao và sửa chữa. Khoản phí này sẽ được tính trên diện tích bạn thuê. Các chi phí bảo dưỡng thông thường có thể là khá tốn kém nên bạn cần ước lượng chi phí mỗi tháng trước khi ký hợp đồng thuê. Chi phí này có thể khác nhau nhưng thường bao gồm việc quét dọn khu đỗ xe, sửa chữa cũng như các chi phí thông thường của khu vực chung.
Hãy yêu cầu có các điều khỏan bổ sung. Khi hết thời hạn cơ bản bạn có thể gia hạn hợp đồng thuê hoặc chuyển đi chỗ khác. Thời hạn thuê ban đầu nên để ngắn. Có một số lý do thuyết phục cho việc đặt một thời hạn thuê ngắn với các điều khoản bổ sung:
• Việc kinh doanh của bạn có thể không thành công ở vị trí ban đầu. Thời hạn thuê ngắn sẽ giảm thiểu chi phí thuê phải đóng góp.
• Các điều kiện của hợp đồng thuê cần phải linh hoạt cho trường hợp việc kinh doanh phát triển. Những doanh nghiệp mới thành lập thường có tốc độ phát triển nhanh hơn dự đoán.
Phải tính đến khả năng bạn cần phải mở rộng việc kinh doanh và cần mở rộng địa điểm. Để làm được điều này thì hợp đồng thuê của bạn cần nhấn mạnh rằng nếu bạn cần mở rộng địa điểm thì diện tích thuê của bạn sẽ được tăng lên, bạn có thể chuyển sang một vị trí khác trong trung tâm hoặc có thể hủy hợp đồng.
Không nên
Không nên vội vàng đưa ra quyết định. Chẳng có địa điểm nào là điểm tốt cuối cùng cả.
Không nên đánh giá hoàn toàn vào việc thuê mướn. Hãy trả tiền thuê công bằng cho một địa điểm lý tưởng. Không nên để người cho thuê khống chế tất cả các điều kiện thuê.
Các điểm cần xem xét trước khi ký hợp đồng thuê hoặc mua địa điểm
• Đây có phải là địa điểm tốt nhất có thể thuê được trong khu vực mà bạn mong muốn?
• Nó có đáp ứng các tiêu chí cụ thể của bạn?
• Cơ sở hạ tầng và thiết bị cũng như việc sửa chữa đã đầy đủ?
Danh sách những việc cần làm khi đi thuê địa điểm (xem phần Phụ lục hợp đồng đính kèm: "Thuê với mục đích thương mại ")
Tiền thuê:tiền thuê có hợp lý so với các địa điểm khác trong cùng khu vực hay không?
Điều kiện: bạn thuê ngắn hạn (dưới 1 năm) hay dài hạn?
Mặt bằng: diện tích mặt bằng là bao nhiêu? Tiền thuê và các phí bảo dưỡng thông thường được tính trên mỗi mét vuông mà bạn thuê.
Phí bảo dưỡng thông thường: phí dự tính cho một năm là bao nhiêu?
Điều khỏan bổ sung: bạn có đưa ra điều khoản bổ sung cho phép tiếp tục thuê địa điểm sau khi thời gian thuê đầu tiên kết thúc không?
Việc tăng tiền thuê: việc tăng tiền thuê là dựa trên giá thuê cố định hay dựa trên chỉ số giá cả tiêu dùng. Nếu vậy, hãy đàm phán về tỷ lệ tăng tối đa.
Tiền thuê theo phần trăm: một số chủ nhà có thể đòi hỏi tiền thuê gồm một mức cố định cộng với một tỷ lệ phần trăm doanh thu của bạn. Đây là một vấn đề cần thảo luận.
Việc sửa chữa, cải tạo của người thuê: đưa ra thỏa thuận bằng văn bản về trách nhiệm của chủ nhà và của bạn trong việc thực hiện các phần cải tạo để chuẩn bị địa điểm cho việc kinh doanh. Cần có bản Phụ lục C về việc xây dựng của chủ nhà đi kèm với hợp đồng thuê. Hãy xem phần mẫu phụ lục ở trong phần này.
Quyền nhượng lại hoặc cho thuê lại: Chủ nhà đồng ý “không được rút lui mà không có lý do chính đáng”
Biển hiệu: cần cụ thể bằng phụ lục và miêu tả
Điều khỏan bổ sung về các yêu cầu mở rộng: nếu bạn cho rằng việc kinh doanh của mình sẽ mở rộng, phát triển
Quyền đỗ xe: đảm bảo bạn có đủ chỗ đỗ xe. Tại hầu hết các trung tâm bán lẻ, những người thuê sử dụng khu đỗ xe chung. Các nhà hàng hay rạp chiếu phim gần đó có thể độc chiếm các khu đỗ xe mà bạn cần.
Đảm bảo cá nhân: cần tránh nếu có thể. Nếu đó là một yêu cầu, hãy yêu cầu luật sư của bạn xem xét điều khoản này một cách cẩn thận.
Độc quyền: hãy yêu cầu đảm bảo rằng sẽ không có một đơn vị kinh doanh cùng ngành nghề với bạn được phép ở trong trung tâm này nếu có thể.
Tất cả các giấy tờ thuê đều có phụ lục
1. Sơ đồ khu vực, đó là một bản vẽ phía bên trong của nhà kho, nhà vệ sinh, cửa và cửa sổ, hệ thống thông khí của điều hòa nhiệt độ và các thiết bị khác.
2. Các tiêu chí về biển hiệu, đính kèm bản vẽ về loại biển hiệu mà bạn mong muốn và nhớ nêu màu và kích cỡ của nó.
3. Trách nhiệm xây dựng, hãy làm rõ chính xác những gì chủ nhà sẽ phải làm và những gì bạn sẽ phải làm.
4. Những yêu cầu đặc biệt của người thuê
Những điều cần cân nhắc khi thuê hoặc mua địa điểm
• Cho những doanh nghiệp mới thành lập, điều chủ yếu cần xem xét là số tiền cần cho doanh nghiệp
• Các yêu cầu sẽ tiếp tục thay đổi? Nếu vậy thì có lẽ là nên đi thuê
• Các khuyến khích về thuế và cho vay có thể mua được không?
• Một số người kiếm được nhiều tiền từ bất động sản hơn là từ việc kinh doanh. Hãy nói chuyện với Phòng Phát triển Cộng đồng.
• Việc sở hữu sẽ giúp cố định chi phí trong tương lại cũng như đảm bảo chắc chắn vị trí đó thuộc về bạn
Hãy làm bài tập về nhà
• Hoàn tất mẫu thuê chuẩn với những tình huống phù hợp với đặc thù kinh doanh của bạn
• Tham dự các cuộc họp của Phòng Thương Mại địa phương để tìm hiểu về các cơ hội tại địa phương cũng như mối quan tâm của cộng đồng
• Đánh giá đầy đủ về một địa điểm cụ thể bao gồm cả việc hoàn tất bảng “Tiêu chuẩn về vị trí”
• Duy trì liên lạc với Phòng Phát triểm Cộng đồng
• Tìm và làm quen với 1 luật sư về bất động sản
• Đàm phán về một hợp đồng thuê thật sự để luyện tập
Tiêu chí về Địa điểm/Vị trí
Bạn có thể tự tạo cho mình một “địa điểm mẫu” để đảm bảo tính khách quan khi đánh giá các địa điểm kinh doanh. Việc này có thể thực hiện bằng cách gán các giá trị khác nhau cho các yếu có vai trò quan trọng nhất đối với loại hình kinh doanh của bạn. Sau đó mỗi địa điểm sẽ được đánh giá trên những đơn vị đo lường này.
Một số điều cần nhớ khi chọn địa điểm:
• Chẳng có cái gì gọi là “địa điểm tốt cuối cùng còn sót lại”.
• Việc bắt chước những tiêu chí chọn địa điểm của các đối thủ thành công sẽ giúp cho bạn tránh được những sai lầm
• Nếu bạn đang xây dựng một lọat cửa hàng, đừng bao giờ thuê địa điểm thứ hai cho đến khi việc kinh doanh ở địa điểm thứ nhất có lãi và đã được chứng minh.
• Việc bạn trả tiền thuê với giá hợp lý ở một địa điểm lý tưởng còn hơn là trả một tiền thuê cao cho một nơi bình thường.
• Không nên quá phụ thuộc vào những đơn vị môi giới địa ốc trong việc chọn địa điểm cho bạn.
• Lái xe qua các tuyến phố và đi dạo quanh khu khu bạn sống là một cách hay khi tìm kiếm địa điểm.