Thị trường bất động sản Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh 6 tháng đầu năm 2016 có nhiều diễn biến đáng chú ý. Trong quý này, thị trường căn hộ đã sôi động hơn so với quý trước, thị trường mặt bằng bán lẻ cũng đón nhận những tín hiệu tốt về công suất cho thuê tại cả 2 thành phố, trong khi thị trường
dịch vụ văn phòng ảo lại có sự trái chiều.
Thị trường căn hộ
Trong quý II, nguồn cung căn hộ mới mở bán tăng so với quý II, tuy nhiên mức tăng thấp hơn cùng kỳ năm trước.
Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý II/2016, nguồn cung thị trường căn hộ bán có tổng cộng 10.107 sản phẩm mới, tăng 20% so với quý trước, nhưng giảm 9% cùng kỳ. Tại Hà Nội, tổng cộng có 6.100 căn hộ được mở bán mới từ 17 dự án, tăng 19% so với quý trước, nhưng giảm 23% cùng kỳ. Trong quý II ghi nhận sự trở lại của phân khúc cao cấp, bao gồm lượng căn hộ mở bán mới từ 3 dự án, cung cấp cho thị trường khoảng 700 căn.
Tốc độ hấp thụ của thị trường tại TP. HCM ghi nhận sự sụt giảm trong quý II, khi tỷ lệ tiêu thụ giảm 17 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 9 điểm phần trăm so với quý trước, làm dấy lên quan ngại về nguồn cung tăng nhanh, khiến lượng giao dịch không theo kịp trong vài quý trở lại đây.
Số lượng căn hộ dự kiến bàn giao trong 18 tháng tới có tốc độ tăng trung bình 100% mỗi năm, ảnh hưởng lớn đến khả năng và lợi nhuận từ việc cho thuê lại. Bên cạnh đó, những vụ tranh chấp pháp lý gần đây giữa cư dân dự án và chủ đầu tư khi chủ đầu tư sử dụng căn hộ họ đã mua làm tài sản thế chấp, hay bàn giao khu dự án chưa hoàn thành, hoặc việc tranh chấp đất giữa chủ đất và chủ đầu tư... cũng ảnh hưởng tới tâm lý người mua nhà.
Trong khi đó, tại Hà Nội, do nguồn cung tăng chậm hơn, nên lượng giao dịch vẫn ở mức tương đối tích cực trong quý này. Ước tính, có khoảng 4.860 căn được giao dịch trong quý II, tăng 20% so với quý trước. Đáng chú ý, tỷ lệ lượng giao dịch của căn hộ cao cấp và hạng sang đạt khá, đặc biệt là từ dự án chào bán mới.
Về diễn biến giá, cảm nhận được tình hình trầm lắng của thị trường, đa phần các chủ đầu tư tại TP. HCM giảm giá chào bán và quý II ghi nhận mức giá chào bán trung bình còn 2.009 USD/ m2, giảm 1% so với cùng kỳ và 0,3% so với quý trước.
Trong khi đó, phân khúc hạng sang vẫn ghi nhận mức giá tăng 2%, chủ yếu đến từ dự án Vinhomes Golden River.
Tại Hà Nội, một số dự án đã cho thấy mức tăng giá khoảng 4-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt, với khoảng cách vừa phải đến trung tâm thành phố, hoặc gần các công trình cơ sở hạ tầng quan trọng đang được triển khai. Hiện tượng giá tăng chủ yếu tại phân khúc cao cấp và trung cấp.
Thị trường văn phòng
Đối với thị trường
dịch vụ cho thuê văn phòng ảo, diễn biến thị trường 2 thành phố có một số khác biệt. Nếu tại TP. HCM, nửa đầu năm không có tòa nhà mới đi vào hoạt động, thì tại Hà Nội, lượng cung thị trường văn phòng đã tăng lên đáng kể với 2 tòa nhà hạng B là Handico Tower và 789 Tower cũng gia nhập thị trường trong quý II/2016. Nửa cuối năm 2016, Hà Nội dự kiến sẽ có thêm hơn 200.000 m2 sàn văn phòng mới, trong khi tại TP. HCM dự kiến có thêm 77.000 m2 sàn văn phòng, với dự án nổi bật nhất là Mapletree Business Centre tại quận 7.
Nguồn cung ổn định giúp thị trường văn phòng tại TP. HCM hấp thụ dần những diện tích trống còn lại tại các văn phòng hạng A và B. Tỷ lệ trống giảm 3,5 điểm phần trăm ở hạng A so với quý I. Diện tích thực thuê mới ở các tòa nhà hạng A được ghi nhận ở mức 1.158 m2 NLA. Hạng A có những cải thiện rõ rệt ở những tòa nhà mới, được hoàn thành từ sau năm 2009 với vị trí tốt và giá thuê cạnh tranh so với các tòa nhà hạng A đã hoạt động lâu năm.
Giá chào thuê không có nhiều thay đổi trong quý này tại cả 2 thành phố. Giá thuê
văn phòng ảo hồ chí minh hạng A giữ ở mức ổn định, trong khi văn phòng hạng B ghi nhận mức tăng nhẹ 0,6%, chủ yếu ghi nhận ở khu vực ngoài trung tâm. Trong khi đó, giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng 0,5%, đạt ngưỡng 28,2 USD/m2/tháng, trong khi giá chào thuê trung bình văn phòng hạng B giảm 0,6%, còn 17,7 USD/m2/tháng.
Tại Hà Nội, áp lực nguồn cung mới đã đẩy tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng lên trong khi tỷ lệ này ở văn phòng hạng A cải thiện phần nào so với quý trước. Cụ thể, trong quý II/2016, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A giảm 0,6 điểm phần trăm so với quý I, xuống còn 17,7%. Trong khi đó, tỷ lệ trống của văn phòng hạng B tăng 6,2 điểm phần trăm, đạt ngưỡng 15,8%.